Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek und Auflassungsvormerkung

Hin und wie­der kommt es da­zu, dass der Gläu­bi­ger bzw. die Voll­stre­ckungs­be­hör­de ei­ne Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek an dem Grund­stück des Schuld­ners ein­tra­gen lässt, aber zu die­sem Zeit­punkt be­reits ei­ne Auf­las­sungs­vor­mer­kung zu­guns­ten ei­nes Drit­ten ein­ge­tra­gen war. Was pas­siert in die­sem Fall aus Sicht des Gläu­bi­gers bzw. der Voll­stre­ckungs­be­hör­de? Und wie ist mit der Si­tua­ti­on um­zu­ge­hen, wenn vie­le Jah­re schlicht nichts geschieht? 

Durch ei­nen blo­ßen Kauf­ver­trag wird der Käu­fer be­kann­ter­ma­ßen nicht zum Ei­gen­tü­mer des Grund­stücks. Um aber den An­spruch auf las­ten­frei­en Ei­gen­tums­er­werb zu si­chern, wird üb­li­cher­wei­se zu­guns­ten des Käu­fers ei­ne Auf­las­sungs­vor­mer­kung in das Grund­buch eingetragen. 

Die nach der Auf­las­sungs­vor­mer­kung ein­ge­tra­ge­ne Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek hat den schlech­te­ren Rang. Da­durch ist die Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek dem Vor­mer­kungs­be­rech­tig­ten (= dem Käu­fer) ge­gen­über ma­te­ri­ell-recht­lich un­wirk­sam (§ 883 Abs. 2 S. 1, 2 BGB). Der Vor­mer­kungs­be­rech­tig­te kann des­halb von dem Be­rech­tig­ten der Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek ver­lan­gen, dass er ih­rer Lö­schung in grund­buch­mä­ßi­ger Form zu­stimmt (§ 888 Abs. 1 BGB, § …